Allein die Prämisse dieses Artikels hat unter so manchen Freunden bei der Diskussion enorme Verwunderung hervorgerufen. “Wie, ihr zahlt lieber Miete ins Leere als eure Immobilie zu finanzieren?!?” Aber warum viele nach einer sachlichen Analyse zu diesem Schritt kommen würden, erläutern wir euch in diesem Artikel.

In diesem Artikel sprechen wir lediglich über den Eigentumserwerb zur Eigennutzung. In Bezug auf Mietimmobilien als Finanzanlage sprechen wir in einem weiteren Artikel.

Der Kauf oder gar Bau eines Eigenheims ist ein emotionales Thema, welches so manche Gemüter erhitzt. Zugegeben ist die Vorstellung davon, sein Leben lang einen Dritten dafür zu bezahlen sein Eigentum bewohnen zu dürfen ziemlich unangenehm. Zudem dieser sich daran vermutlich auch noch weiter bereichert.

Es gibt eine Menge Gründe, die für den Kauf von Immobilien sprechen

Der Kauf des Eigenen Zuhauses birgt vermeintlich eine Menge Vorteile:

  • Keiner kann mich aus meinem Zuhause rausschmeißen
  • Ich kann meine eigenen Vorstellungen in vier Wänden umsetzen
  • Mir gehört jeden Monat ein Stück mehr meines Eigentums und ich zahle nicht Miete ins Leere
  • Die Zinslage ist ideal um günstig zu finanzieren
  • Immobilien hatten in den letzten Jahren einen enormen Wertzuwachs
  • Ich investiere damit ja in “Beton-Gold”

Diese Liste könnte man ewig fortführen, insbesondere, wenn man emotionale Argumente hinzuzieht. Jedoch ist es gerade die Emotion, die viele sonst rationale Menschen davon abhält die Wirtschaftlichkeit dieses Investments durchzurechnen. Wir haben dies im Zuge unseres letzten Umzugs getan.

Vor etwas über einem Jahr haben wir uns von unserer 2-Zimmerwohnung in der Stadtmitte verabschiedet um uns zu vergrößern. Auch bei uns kam die Diskussion zum Thema kaufen oder mieten auf. Zugegeben waren wir selbst überrascht von dem Ergebnis, da wir uns danach sogar gefragt haben, warum so viele eigentlich noch kaufen.

5 Gründe, warum wir in absehbarer Zeit kein Eigenheim kaufen werden

1 Flexibilität

Gerade als junges Paar stehen wir unserem Leben, insbesondere dem Berufsleben noch vollkommen offen gegenüber. Selbst in den letzten Paar Jahren haben wir beide schon zusammengezählt auf drei verschiedenen Kontinenten gelebt. Wieso sollten wir nun davon ausgehen, dass wir den Rest unseres Arbeitslebens im Rhein-Main Gebiet verbringen werden?

Klar, man kann eine Immobilie ja immer vermieten, sollten sich die Pläne ändern. Dies ist jedoch mit einem relativ hohen Aufwand verbunden. Insbesondere dann, wenn man ins Ausland verzieht. Außerdem kann man sich nicht sicher sein, wie man sein liebgewonnenes Zuhause auffindet, wenn man wieder zurückkehrt. Wer sich mal mit Vermietern unterhalten hat merkt, dass die Horrorgeschichten von Mietnomaden oder Messis durchaus häufiger vorkommen als man es sich wünschen würde.

Mit einem Mietvertrag kaufen wir uns also auch eine gewisse Freiheit jederzeit ohne Ballast weiter ziehen zu können. Das ist uns auf jeden Fall den etwaigen Aufpreis wert.

2 Immobilie als Klumpenrisiko

Wir beschäftigen uns auf diesem Blog ja zentral mit der Fragestellung des Vermögensaufbaus. Wenn wir die Analogie zur Anlage in Aktien ziehen würden: jeder Finanzinteressierte wäre total verstört wenn irgendein Finanzguru predigen würde, man solle 80% seines Vermögens in einem einzigen Wert parken. So wäre es doch idiotisch, wenn ich von meinen ersparten 20.000 Euro einfach mal 18.000 Euro in Amazon Aktien versenken würde. Das führt zu einem Klumpenrisiko: zwar könnte sich die Aktie überdurchschnittlich gut entwickeln, ich muss jedoch auch das Risiko in Kauf nehmen, dass sie enorm an Wert verliert. Deswegen heißt es in fast jeder Anlagestrategie: Diversifikation! Diversifikation! Diversifikation!

Warum ticken wir aber dann so anders, wenn es zu einer Immobilie kommt? Weil nichts anderes tue ich, wenn ich in jungen Jahren in ein immobiles Objekt investiere. Ich nehme im besten Fall als Anzahlung 20% Eigenkapital in die Hand und finanziere den Rest über 30-40 Jahre. In der Zeit ist mein Portfolio sehr stark von dieser einen Immobilie dominiert.

Dies mag gut gehen, wenn sich die Gegend hervorragend entwickelt und der Immobilienmarkt nicht schwächelt. Was aber, wenn der jahrelange Wachstumstrend abreißt? Oder wenn die Stadt eine Müllverbrennungsanlage, ein Klärwerk oder geschweige denn eine Grundschule neben mein Haus stellt? (Schlechter Witz von Kinderlosen – ich weiß)

Man sollte keinesfalls den Fehler machen eine Immobilie als sinnvolles Investment zu sehen, wenn es mehr als 30% des gesamten Vermögens ausmacht. Und wenn Ihr diesen Wert unterschreitet braucht Ihr euch um Geld sowieso nicht mehr so viele Gedanken zu machen.

Die meisten von uns gehen jedoch emotional an diese Entscheidung heran, das ist auch vollkommen nachvollziehbar. Es wäre doch aber sehr sinnvoll abzuwägen, ob dieses Klumpenrisiko wirklich notwendig und gerechtfertigt ist.

3 Mietverhältnis schafft planbare Kostenbasis

Insbesondere in der “Rushhour” des Lebens, wo sich ständig viel ändert, ist eine transparente und verlässliche Kostenplanung Gold wert. Bei dem Kauf einer Immobilie darf man sich nicht davon blenden lassen, dass mit den Raten an die Bank alle Kosten abgehakt sind. Im einen Monat beschließt vielleicht die Eigentümerversammlung, dass ein neues Garagentor fällig ist. Oder die Gemeinde fordert im nächsten Monat plötzlich eine Beteiligung der Anwohner an einer Gehsteig-Sanierung.

Mit Eigentum kommt auch Verantwortung und die tut weh, wenn einen plötzlich ungeplante Kosten überrollen. Als Mieter ist man vor solchen Kosten aber gut geschützt. Beim plötzlichen Wasserrohbruch ruft man den Vermieter. Bei Ausfall der Heizung ruft man wieder den Vermieter. Wenn Schäden nicht selbst verursacht werden, muss man diese in einem Mietverhältnis auch nicht finanziell verantworten. Das macht auch die Idee so sexy weiter zu mieten, denn ich muss für Instandhaltung und Reparaturen keine Rücklagen bilden.

4 Bis zu 15% sofortige Wertvernichtung bei Immobilienkauf

Einen Punkt, den viele aus meiner Erfahrung bei dem Kauf einer Immobilie ebenfalls vernachlässigen ist die sofortige Wertvernichtung von bis zu 15% des investierten Kapitals. Wie bei einem Neuwagen, der mit verlassen des Hofes und dem ersten Kilometer direkt tausende Euros an Wert verliert, lässt auch der Haus- oder Wohnungskauf direkt eine Stange Geld in Luft aufgehen.

Die Rede ist hier von den Kaufnebenkosten. Hierzu zählen zunächst die Kosten für den Notar und den Eintrag ins Grundbuch, welche sich zusammen auf 2% des Kaufpreises belaufen. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland noch einmal 3,5-6,5% des Kaufpreises beträgt. Im schlimmsten Fall muss man dann auch noch Maklergebühren zahlen, welche zusätzliche 3-7% vom Kaufpreis betragen können.

Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro lägen die Gesamtkosten des Immobilienkaufes also zwischen:

  • Im besten Fall bei 315.00 Euro, wenn keine Maklergebühren anfallen und
  • Im schlimmsten Fall bei 345.000 Euro

Egal wie viele Nebenkosten anfallen, der Wert, den man als Eigentümer in den Büchern hätte wäre bei dieser Investition immer 300.000 Euro. Würdet Ihr auch ein Aktienpaket kaufen, wenn das die Transaktionskosten wären und das Paket direkt mit -15% im Depot stünde?

5 Vorteile beim Vermögensaufbau

Der Punkt der uns schlussendlich wirklich überzeugt hat nicht zu kaufen, war die tatsächliche Wirtschaftlichkeitsrechnung. Wir haben eine Gegenüberstellung von zwei Beispielhaften Szenarien gemacht:

  • Szenario 1: Wie hoch ist unser Gesamtvermögen nach 40 Jahren, wenn wir eine Wohnung von 80m2 in unserer Umgebung kaufen würden?
  • Szenario 2: Wie hoch ist unser Gesamtvermögen nach 40 Jahren, wenn wir eine Wohnung von 80m2 in unserer Umgebung mieten würden?

Dazu unterstellen wir in beiden Szenarien die selbe Einkommenssituation: für Miete und Sparleistung sind pro Monat 2.000 Euro verfügbar. Die Nebenkosten für Strom/Wasser/Gas haben wir hier vernachlässigt, da sie in beiden Fällen gleichermaßen anfallen.

Szenario 1

Würden wir in unserer Gegend eine 80m2 Wohnung in guter Lage mit gehobener Ausstattung kaufen, müssten wir mit einem Kaufpreis von 500.000 Euro rechnen. Hierauf müssten wir noch zusätzlich 1,5% Notargebühren, 0,5% Grundbucheintrag, 6% Grunderwerbsteuer und ggf. Maklergebühren gezahlt werden. Sind wir aber mal großzügig und unterstellen wir sind geschickt genug etwas ohne Makler zu finden. Die Gesamte Rechnung würde sich nun also auf 540.000 Euro belaufen.

Diese müssten wir uns nun von einer Bank leihen. Vorbildlich wie wir sind haben wir aber 10% Eigenkapital angespart und können 50.000 Euro Anzahlen. Somit verbleibt noch einen Kreditsumme von 490.000 Euro, die wir uns bei einer Bank zu 1,13% Zinsen pro Jahr leihen. Bei einer Tilgungsrate von 2% im Jahr wäre die Immobilie nach etwa 40 Jahren abbezahlt.

Besitzt man nun Eigentum, kommen weitere Kosten auf einen zu, die man als Mieter nicht hat. Zum Einen sind das Rücklagen, die man für etwaige Reparaturen in der Wohnung zahlen muss. Diese werden mit 10 Euro pro Quadratmeter pro Jahr eher niedrig angesetzt. Hinzu kommt ein Hausgeld, welches für Hausmeister, Außeninstandhaltung und alles Rund um die Gebäudeinstandhaltung anfällt verwendet wird. Dieses beläuft sich auf zwischen 2,50 Euro/m2 und 4,50 Euro/m2. Wir nehmen also als Annahme die goldene Mitte von 3,00 Euro/m2. Ein Teil davon, nämlich die Betriebskosten, werden über die Nebenkosten auf Mieter umgelegt, weshalb wir diese hier nicht voll ansetzen. Allerdings sind ungefähr 60% des Hausgeldes nicht umlagefähig. Daher kommen diese für den Eigentümer auch oben drauf. Die Grundsteuer ist insbesondere bei Wohnanlagen vernachlässigbar, deshalb führen wir diese hier nicht auf.

Daraus ergeben sich folgende laufende monatliche Kosten:

  • Kreditraten: 1.278 Euro
  • Rücklagen: 70 Euro
  • Hausgeld: 144 Euro

Insgesamt zahlen wir also hier 1.492 Euro im Monat für die Eigentumswohnung. Uns bleiben nun also 508 Euro, die wir in unser ETF Portfolio sparen können.

In unserem Stadtteil sind die Immobilienpreise in den letzten 10 Jahren um ungefähr 30% gestiegen. Das waren wirtschaftlich sehr gute Jahre. Jetzt inmitten der Corona Krise rechnen wir mit stagnierendem Wachstum. Daher nehmen wir trotzdem mal an, dass sich die Immobilie in 40 Jahren im Wert um 70% gesteigert hat und nun 850.000 Euro Wert ist.

Das ETF Portfolio hat sich mit durchschnittlich 5% pro Jahr vermehrt und ist nach 40 Jahren c.a. 756.000 Euro Wert.

Somit hätten wir in Szenario 1 über 40 Jahre ein Gesamtvermögen von c.a. 1.606.000 Euro erspart – wirklich ein nettes Sümmchen.

Szenario 2

Nun schauen wir auf unser Szenario in dem wir lediglich mieten und nicht kaufen. Hier setzen sich unsere laufenden Kosten wesentlich simpler zusammen, da wir gegenüber der Hausfinanzierung lediglich die Kaltmiete gegenüberstellen müssen. Den Rest hätte man in Szenario 1 genauso auf der Rechnung stehen, weshalb wir diesen Teil in dieser Rechnung vernachlässigen können.

So kostet also eine 80m2 Wohnung bei gehobenem Standard in unserer Umgebung 1.000 Euro kalt. Die restlichen 1.000 Euro können wir in die Sparleistung geben.

Zudem kommen noch die 50.000 Euro Anfangsinvestment, die wir direkt anlegen, da wir keine Anzahlung leisten müssen.

Demnach hätten wir nach den selben Annahmen von Szenario 1 bei einer Wertentwicklung des Depots von durchschnittlich 5% pro Jahr ein Gesamtvermögen von c.a. 1.840.000 Euro erspart. Und das obwohl wir die Miete vermeintlich 40 Jahre ins Leere gezahlt haben. Zudem verzinst sich dieses Geld jedes Jahr weiter und ist Liquide. Ein sehr großer Vorteil gegenüber dem Eigentum, welches keine Rendite abwirft und sehr illiquide ist.

Fazit

Unserer Rechnung nach sind wir also mit einem Lebenslangen Mietverhältnis um 234.000 Euro oder 14,5% reicher als mit einer Eigentumswohnung. Das unter der Berücksichtigung der Argumente, die wir vorher gelistet haben, war für uns der Punkt wo wir entschieden haben nicht zu kaufen.

Natürlich kann der Markt sich drehen, Immobilien könnten günstiger werden, die Rechnung könnte sich ändern. Und gerade für solche Gegebenheiten informieren wir uns stetig über die aktuelle Lage und rechnen solche Fälle regelmäßig nach.

Warum aber jemand bei einer solchen Rechnung kaufen würde ist für uns fragwürdig. In dieser Marktlage ist es eine reine Konsumentscheidung zu kaufen. Und auch das ist ok, wenn einem das ein Gefühl von Sicherheit, Zugehörigkeit und Zuhause gibt. Da für uns das Zuhause da ist wo der Partner ist, können wir uns aber guten Gewissens gegen eine eigene Immobilie entscheiden und füllen lieber unser Depot.

Wie sieht das bei Euch aus? Sehr Ihr das anders?